1. Menkul Kıymetleştirme Kavramı ve İşleyişi: Menkul kıymetleştirme, finansal kurumların aktifinde yer alan alacaklar ve teminatlar gibi finansal varlıkların alınıp satılabilen değerlere dönüşümüdür. Bu süreçte benzer nitelikteki krediler bir havuzda toplanır ve "Özel Amaçlı Kurum (ÖAK)" aracılığıyla menkul kıymet olarak ihraç edilir. ÖAK, varlık havuzunu satın alarak bunlara dayalı menkul kıymetleri ihraç eder ve satıştan elde edilen geliri kaynak kuruluşa öder. "Menkul kıymetleştirme işlemi; gelecekte bir nakit girişi doğuracak alacaklar, krediler ve diğer borçlanma araçlarının bir araya getirilmek koşuluyla varlık havuzu oluşturulması ve bu havuza dayalı olarak çeşitli menkul kıymetler üretilmesiyle ve kredibilitelerinin zenginleştirerek ve derecelendirilerek ikincil piyasalarda yatırımcılara satılması işlemidir." Menkul kıymetleştirmenin temel unsurları şunlardır: Alacakların Kaynak Kuruluş Malvarlığından Ayrılması: Bu, ihraç edilecek menkul kıymetlere dayanak teşkil edecek alacakların, kaynak kuruluşun risklerinden arındırılması ve daha güvenli olan ÖAK'a devredilmesiyle gerçekleşir. Özel Amaçlı Kurum Tarafından Menkul Kıymetlerin İhraç Edilmesi: ÖAK, kaynak kuruluştan devraldığı alacaklara dayalı menkul kıymetleri ihraç eder. Alacakların Tahsilinde Elde Edilen Nakdin Menkul Kıymet Ödemelerinde Kullanılması: Menkul kıymetlere yapılacak ödemeler, varlık havuzundan elde edilen nakit akışlarından karşılanır. 2. Menkul Kıymetleştirilecek Varlıkların Özellikleri: Her türlü alacak menkul kıymetleştirmeye konu olamaz. Varlıkların belirli özelliklere sahip olması gerekir: Tahmin edilebilir bir nakit akışına sahip olmalı. Havuzdaki diğer varlıklara benzer olmalı (homojen yapı). Mevcut kayıp verileri ve pazarlanabilirliği olmalı. Sağlayacakları nakit akımları, menkul kıymetlere ödenmesi taahhüt edilen getiri miktarından fazla veya ona eşit olmalı. Tahsil edilememe, geç tahsil edilme veya erken geri ödeme riskleri istatistiksel verilere dayanarak hesaplanabilmeli. Alacakların şüpheli hale gelme veya ödememe olasılığı düşük olmalı. Borçluların coğrafik ve demografik açıdan dağınık, teminatlarının likiditesi yüksek ve belirli bir değere sahip olmalı. Alacakların süreleri ile ihraç edilecek menkul kıymetlerin vadeleri tutarlı olmalı. Varlık havuzundaki alacakların süreklilik arz etmesi ve yeterli sayıda olması önemlidir. 3. Menkul Kıymetleştirme Sürecinde Görev Alan Kurumlar: Kaynak Kuruluşlar: Alacakların ilk sahibi olup, bir havuz oluşturarak bunları ÖAK'a devreder. Özel Amaçlı Kurumlar (ÖAK): Kaynak kuruluştan alacakları devralıp, bunlara dayalı olarak menkul kıymet ihraç eder. İflas riskinden uzak bir yapıda kurulur. Yatırım Bankaları: Menkul kıymetlerin satılmasına yardımcı olur, birleşme ve diğer şirket yeniden yapılanmalarını kolaylaştırır. Hizmet Veren Kuruluşlar: Kaynak kuruluşların sattıkları alacakların takibi, tahsili, varlık yönetimi ve nakit akışlarından sorumludur. Güvence Sağlayan Kuruluşlar: Kredi riskini azaltmak, daha iyi derecelendirme almak ve menkul kıymetin pazarlama gücünü artırmak amacıyla devreye girer. Bu mekanizmalar içsel (alta sıralama, aşırı teminatlandırma, fon yaratılması, rücu hakkının kullanılması) veya dışsal (banka garantisi, sigorta) olabilir. Derecelendirme Kuruluşları: Varlık havuzundaki alacakları ve ihraç edilen menkul kıymetleri değerlendirir ve notlar verir, yatırımcılara güvenilirlik ve risk hakkında bilgi sağlar. Yeddi-Emin ve Yatırımcılar: Yeddi-emin, yatırımcı ile hizmet veren firma ve kredi veren kuruluş arasında aracılık yapar. Yatırımcılar ise menkul kıymetleştirilen varlıkları diğer yatırım unsurlarına göre daha iyi gelir getirmesi nedeniyle tercih ederler. 4. Menkul Kıymetleştirilen Varlıkların Sınıflandırılması: Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler (MPSs): Benzer özelliklere sahip ipotek kredilerinin bir havuzda toplanarak yatırımcılara doğrudan aktarıldığı menkul kıymetlerdir. Teminatlı İpotek Yükümlülükleri (CMOs): Farklı vade ve risk seviyelerine göre organize edilen, genellikle birkaç dilimden oluşan ipoteğe dayalı teminatlardır. Erken ödeme riskini ortadan kaldırmak ve yatırımcılar arasında paylaştırmak amacıyla çıkarılmıştır. Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (SMBs): Anapara ve faiz ödemelerinin oransal dağıtım esasının aksine, yatırımcılar arasında eşit olmayan dağıtım esasına göre paylaştırıldığı türev menkul kıymetlerdir. 5. Menkul Kıymetleştirilen Varlıkların Taşıdığı Riskler: Likidite Riski: Kaynak kuruluşun nakit akışındaki dengesizlik nedeniyle nakit çıkışlarını karşılayamaması. Kredi Riski: Varlık havuzundaki alacakların tahsil edilememesi. Erken Ödeme Riski: Varlık havuzundaki alacakların vadeden önce ödenmesi, anapara ve faiz ödeme yapısını bozabilir. Faiz Oranı Riski: Piyasa faiz oranlarındaki değişimlerin menkul kıymetlerin piyasa değerini ve kredi veren kurumların karını etkilemesi. 6. Menkul Kıymetleştirme İşleminde Karşılaşılan Sorunlar: Asimetrik Bilgi ve Temsil Problemi: Kaynak kuruluşun varlık havuzundaki alacakların kalitesi hakkında yatırımcılardan daha fazla bilgiye sahip olması, düşük riskli alacakları elinde tutup yüksek risklileri devretme potansiyeli yaratır. Ahlaki Tehlike: Özel amaçlı kurumun kendisine tanınan hareket serbestliğini amacının dışında ve yatırımcıların zararına kullanması. 7. Türkiye'deki Menkul Kıymetleştirme Uygulamaları: Türkiye'de menkul kıymetleştirme, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ile düzenlenmiştir. Temel olarak "İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (İDMK)" ve "Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler (VDMK)" olmak üzere iki tür kullanılmaktadır. 1992'den itibaren kredi kartı alacaklarına dayalı ilk menkul kıymet ihraçları yapılmıştır. 2011 sonrası VDMK ihraçları artış göstermiş, özellikle 2018'deki düzenlemelerle kredi veren kuruluşlar likit olmayan varlıklarını bilançolarından çıkararak bu işlemi daha rahat yapar hale gelmiştir. 2019'da Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, Türkiye Kalkınma ve Yatırım Bankası, Aktif Yatırım Bankası, Türkiye Garanti Bankası, Türkiye İş Bankası, Ünlü Menkul Değerler A.Ş., Türkiye Vakıflar Bankası ve Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. gibi kuruluşlar tarafından VDMK ve İTMK ihraçları gerçekleştirilmiştir. 2019'da 12 bankanın ortaklığı ile İpotek Finansman Kurumu (İFK) kurulmasına karar verilmiştir. İFK, bankalar ve finansal kuruluşların kredilerini satın alıp karşılığında menkul kıymetleştirme işlemi yaparak menkul kıymet ihraç etmeyi planlamaktadır. 8. Monte Carlo Simülasyonunun (MCS) Menkul Kıymetleştirmede Kullanımı: MCS, disiplinler arası kullanılan stokastik bir yöntem olup genellikle karar alma, tahminde bulunma ve risk belirleme süreçlerinde kullanılır. Varlık havuzunun gelecekte karşılaşabileceği farklı durumlar (faiz oranlarındaki değişimler, erken geri ödeme, yapılandırma, geri ödenmeme) MCS kullanılarak senaryo bazında incelenir. Bu sayede varlık havuzunun minimum ve maksimum getirisi tahmin edilebilir, olası kayıplar önceden tespit edilerek riskler en aza indirilebilir. Çalışmada Matlab paket programı kullanılarak 8 farklı senaryo oluşturulmuş ve MCS uygulamalarıyla sonuçlar analiz edilmiştir. Senaryo 1: Erken geri ödeme veya yapılandırma olmaması varsayımı altında sabit faizli ipotekli konut kredileri havuzu incelenmiştir. Senaryo 2: Müşterilerin kredilerini farklı dönemlerde yapılandırdığı varsayımı altında varlık havuzu gelirlerinde düşüş yaşanmıştır. MCS, gelecekteki maksimum ve minimum değerleri tahmin etmiştir. Senaryo 3: Belirli müşterilerin erken geri ödeme yaptığı varsayımı altında varlık havuzu getirisi ve faiz gelirlerinde azalmalar gözlemlenmiştir. Senaryo 4: Rastgele seçilen iki müşterinin erken geri ödeme yaptığı varsayımı altında, yüksek getirili kredilerin erken geri ödemesinin varlık havuzunu olumsuz etkilediği görülmüştür. Senaryo 5: Belirli müşterilerin kredilerini ödemediği varsayımı altında varlık havuzu getirisinde ciddi düşüşler yaşanmıştır. Senaryo 6: Yıllık değişken faizli ipotekli konut kredileri havuzu incelenmiş, faiz oranlarındaki düşüşlerin varlık havuzu gelirini azalttığı tespit edilmiştir. Senaryo 7: Altı aylık değişken faizli ipotekli konut kredileri havuzu incelenmiş, kısa vadeli faiz değişimlerinin varlık havuzu açısından daha kârlı olduğu görülmüştür. Senaryo 8: Bütün senaryoları kapsayan, sabit, yıllık değişken ve altı aylık değişken faizli kredilerden oluşan bir hibrit havuz incelenmiştir. Bu senaryoda faiz riskinin dağıtılması ile toplam faiz gelirlerindeki azalışların en aza indirilebileceği sonucuna varılmıştır. MCS yönteminin tahmin başarısı %80'lere ulaşabilmekte ve analitik hesaplamalarla yapılan kıyaslamalarda sapma değerinin %3-25 arasında kaldığı görülmüştür. Bu değerler, karar alma süreçleri ve risk analizleri için kabul edilebilir sınırlar içerisindedir. Gelecekteki Çalışma Potansiyeli: Mevcut metodun bir arayüz yazılımı olarak geliştirilmesi hedeflenmektedir, bu sayede kuruluşlar için kolay kullanıma sahip bir araç sunulacaktır. Bu yazılıma farklı kredilendirme senaryoları da dahil edilerek kullanım alanının genişletilmesi planlanmaktadır. ... Devamını Oku